香港启德土地再开卖价格不复当年

近日消息，时隔半年，香港政府宣布再次推出启德地区土地。根据港府2023/24年度第二季卖地计划，这幅名为启德第2A区2号及3号的新九龙内地段第6590号地块，土地面积约14.53万平方呎，可建楼面面积约109万平方呎。该地块原为商业用途，靠近香港地铁屯马线宋皇台站，是香港政府于2021年起寻求改规的5幅商业用地之一。目前改规划成功，变身纯住宅用地，将于不久后推出招标。

市场普遍认为，地块位置优越，发展潜力强，但考虑到其体量较大，叠加目前市道向下，因此给出的估值不会太高。资料显示，综合市场机构估价，启德第2A区2号及3号地块估值介乎46.9亿至65.4亿港元，楼面地价4300至6000港元/平方呎。若按此区间价格拍出，就算按最高价计算，这幅地块仍为启德区域自2016年以来，所批出每平方呎地价最低的土地，无论住宅抑或商业用地。值得注意的是，长实集团曾在2022年12月拍得毗邻2A区4号地盘、5（B）号地盘及10号地盘的新九龙内地段第6649号的用地，总代价87.03亿港元，楼面地价约6138港元/平方呎，低于市场估值下限113.4亿港元逾23％。此次拍地亦影响到市场对最新土地的看法。例如中原集团就表示，参考上一次卖地的价格，对启德第2A区2号及3号地块的估值在57.6亿港元。

这块总规划面积约328公顷、两度诞生本地总价地王的临海片区，香港政府自1993年对该区陆续推出《东南九龙发展规划》、《启德分区计划大纲图》、《启德发展计划》等多份城建方案。按照规划，这里将兴建包括启德体育城、都会公园、邮轮码头、酒店、住宅、商业及娱乐等核心建筑项目，并匹配依次推出数十幅各类用地，以满足需求。

行家们买地热情高涨，相互竞逐之下，土地价格逐年上升屡创新高。2017年5月南丰集团以246亿港元拿下新九龙内地段第6556号商业用地，随即登顶香港总价地王。一年后，新鸿基地产盘下新九龙内地段第6568号用地，并为此花去251.61亿港元，又刷新了这一纪录。但自2018下半年起，香港楼市气氛转弱，开发商出现集体抱团以分散开发风险的情况，再者也不再敢追逐总价太高的项目。同年10月16日，正值中美贸易战爆发初期，市场估值最高485亿港元的山顶文辉道豪宅地块就因地价标金未达到底价，而遭遇流标。随后从2019年年初到2020年中旬，由于修例风波以及新冠疫情冲击，启德第4C区5号地块、启德第4C区4号地块以及启德第2A区4号、5（B）号及10号地块连续三宗启德地区商业用地流拍。

楼市复苏力道减弱，来自香港差估署公布5月份私人住宅售价指数，该数据最新报351，环比下跌0.7%，终止今年第一季度的升势，同时同比下跌8.9%，年初至今累计升幅收窄至4.9%。据了解，出于对经济前景不乐观，更多香港市民选择以租代售。世邦魏理仕已预计香港楼价指数将在6月有持续下跌的可能。另一机构莱坊则预测，今年香港一般住宅楼价将下跌0至5%。